今年以來，恒大頻頻曝出負面新聞，包括商票大面積違約、金融機構起訴、業主集體維權等等。

一個這幾年風光無限，自身資產上萬億的超級地產集團一夜之間竟然出現搖搖欲墜的生存危機，說實話，這種情況是誰也沒有想到的。

那么，恒大究竟做錯了什么，讓這個龐大的企業突然出現了巨大的生存危機？

一般來說，一個大型企業出現生存問題一定是重大決策出了問題，恒大也不例外。恒大的問題歸根結底就是一個，決策者對房地產產業發展趨勢出現重大誤判！

螞蟻出事之后，央媒有句名言流傳甚廣——沒有馬云的時代，只有時代的馬云。

這句名言其實套用在房地產行業同樣適用——沒有地產的時代，只有時代的地產。

過去20年房地產高歌猛進是時代的產物，是中國城市化大規模躍進的副產品，當中國城市化進程明顯放緩之后，屬于房地產的黃金時代其實已經結束。

特別是從2016年開始，高層旗幟鮮明提出“房住不炒”之后，這也是房地產時代結束的一個再明顯不過的信號。

但是恒大在2018年之后依然在瘋狂拿地，甚至是加杠桿（負債）拿地——這就是投機性很強的決策，在恒大決策者看來（其實也是房地產行業頭部企業共識），中國房地產雖然黃金時代結束了，理論上還應該有個白銀時代。

在競爭加劇的白銀時代，應該遵循強者恒強，弱者恒弱的規律。恒大拼命拿地做大規模，不正是讓自己變成那個“強者恒強”的強者嗎？

但是，誰也沒想到，從2020年年底開始，國家對房地產的重拳打壓來得這么猛！

2020年底，銀保監會發布商業銀行房地產貸款集中度管理規定，這是從金融機構卡住房地產行業放水的額度。

接著，就是對房價漲幅較快的城市實施二手房指導價——這個指導價遠遠低于實際市場價，銀行按照這個二手房指導價發放按揭貸款其實就是大幅度提高了買房的門檻。

這個二手房指導價政策堪稱是給房地產銷售降溫的大殺器，這個政策實施之后，最火爆的深圳樓市二手房交易已經降了8成！

金融機構不貸款，終端銷售迅速降溫，這兩項政策對于負債率很高的房地產企業堪稱雙鬼拍門，讓恒大現金流立刻出現了重大問題。

以上就是對恒大出現生存型危機的過程梳理。

按道理，一般人寫到這里就基本結束了，但是我們還打算挖一挖其中更深層次的邏輯。

2  決策者的誤判

以恒大的層面，其人脈信息都遠非一般大型企業能比的（今年大型慶?；顒舆€登上了天安門），那么，在這樣的情況下，為什么恒大決策者還會對房地產產業趨勢出現重大誤判呢？

別急，我們先來看看另一個案例。

2021年5月15日，深圳第7次人大會議通過一項決議，撤銷深圳市市長、監察委員會主任、副主任、中院院長、檢察院檢察長、教科文衛委員會主任、工信局局長、商務局局長、應急管理局局等等一大批干部的職務！

政府、司法系統以及大量部門一把手同時調整，這在深圳歷史上是極為罕見的。

市場曾經一度傳言，導致這場深圳行政系統大規模調整的事件是深房理事件。

2021年4月，有著145萬粉絲的自媒體大V深房理被網民公開舉報違規炒房，事件在輿論場發酵，一度成為火爆的話題。

（來源：雷達財經）

一個自媒體大V違規組織粉絲炒房，最后竟然導致整個深圳行政系統大調整是不是不可思議？

在深房理事件之前還發生了兩件事情。

也就是說，深圳在坊間傳言炒房客利用經營貸違規炒房之后的兩次自查，最后都沒有查出什么結果。

偏偏就在這個時候，深房理事件爆光了！

光是網民舉報的深房理炒房的資金就遠遠超過之前深圳官方自查的結果！堪稱光速打臉。

然而，僅僅因為深圳方面在樓市調控領域有失察的責任就能引發行政系統如此巨大的地震嗎？

是不是感覺還是有點牽強啊。

太陽底下沒有新鮮事，這里給大家回顧一段歷史。

讀史如觀鏡。

正常情況下一個深房理事件絕對沒有如此大的能量讓深圳行政系統大動蕩。

但是深房理事件爆發恰恰在一個敏感的時刻——國家三令五申強調“房住不炒”，而深圳民間竟然頂風作案，從銀行套取大量貸款去炒作樓市。而深圳方面幾次自查也是“事出有因，查無實據”。

2020年11月，中央確定深圳作為社會主義先行示范區試點城市，結果幾個月后，這個社會主義先行示范區竟然成為全國房價漲幅最高的城市！

深房理事件被捅出來，這本身就是地方政府在房市調控上巨大失職的表現——不跟著中央調控房市的節奏走，反而弄出一個反面典型，造成惡劣的社會影響！

這就太不講政治了！

究其原因，還是我們有些地方官員（級別甚至不低）對房地產產業發展趨勢出現重大誤判！

現在我們回頭來看恒大決策者對形勢出現重大誤判好像也不是那么離奇了。

那么，問題來了——

他們誤判了什么？

為什么會誤判？

3  房地產調控的歷史

我們現在簡單回顧一下房地產調控的歷史。

第一次提出房地產調控是2010年，然后調控這個詞就如同貼在房地產行業身上的標簽一樣如影隨形。

然而效果卻不太好——過去一般是用行政手段強行抑制需求，短期房價被暫時抑制之后，過不了幾年總會再次報復性反彈，再次創出新的高度。

十余年如此反復多次之后，以至于全社會對房市已經形成一種信仰——房價是不可能跌的，短暫的震蕩之后還會繼續漲。這種信仰不僅是老百姓有，社會資本有，連體制內官員也有。

正是這種全民共識讓資金如同潮水一樣持續流入房地產，房地產虹吸了大量社會資金之后推動房價繼續上漲，形成一個牢不可破的循環。

最想打破這個循環的是中央政府，畢竟大家都去炒房炒地皮，誰來發展實體經濟？

但是要打壓房地產又頗有點投鼠忌器的感覺。

按照野村證券等機構測算，房地產在中國經濟中占比很高，直接對GDP貢獻是12.3%，加上上下游產業的綜合貢獻是16.4%。中國政府財政收入有44%來源于房地產與土地相關領域。

簡單的說，假如全國人民創造100元財富，其中有16.4元是房地產貢獻的，假如政府財政收入100元，其中竟然有44元是房地產貢獻的。

所以，去房地產是不可能的！過去不可能，現在不可能，將來……也不可能！

沒有哪個國家哪個政府能承受經濟規模打84折，財政收入打56折的后果。

所以，過去房地產調控不過是防止房價漲幅太快的一種調節，說白一點就是對房價公眾預期的一種糾偏——房價是不會永遠漲的！

但是過去調控結果卻事與愿違，反倒是強化了民眾房價永遠漲的預期。

2016年國家第一次提出“房住不炒”，這是明顯準備升級房地產調控的信號，但是當時中國經濟恰恰處于“L”型的下行趨勢，我們GDP增長率從過去的8%以上已經跌到6%+左右，已經沒有對房地產實施嚴厲政策的空間。

所以，房住不炒提出之后也是雷聲大雨點小，只是對房價漲幅比較大的地區加碼了行政管控手段，這些手段與過去一樣讓房價短暫壓抑之后在2018年迎來一波快速上漲。

2020年因為疫情的沖擊，我國被迫加大貨幣投放力度來刺激經濟，當年年底在寬松貨幣刺激下，房價再次出現較大幅度上漲。

到了2020年底，宏觀經濟形勢出現兩個重大變化。

一個是我國杠桿率已經飆升到非常危險的地步。

當時我國杠桿率超過270%，非金融企業杠桿率是160%，政府杠桿率超過40%，居民杠桿率超過70%。

國際公認宏觀杠桿率超過250%就是比較危險的指標，而我們比這個危險的紅線還足足超過20%。

而杠桿率飆升房地產絕對是主要“貢獻者”——

因為不僅房地產自帶杠桿屬性，居民買房就是加杠桿，而且房市火爆必然帶來土地市場紅火，地方政府一旦擁有大量賣地收入，總會有一種沖動去加杠桿大拆大建。

也就是說，房地產已經到了不得不出重拳遏制的地步了。

另一個是2021年我國經濟增長預期很高。

因為中國在新冠疫情沖擊下出色的表現，讓我們獲得一波可觀的疫情紅利，2021年國際貨幣基金組織與世界銀行預測中國經濟增長將達到9%左右，而國內機構更為樂觀，普遍預測中國經濟增長將達到10%以上。

換句話說，2021年我們獲得一個難得的對房地產進行嚴厲調控的窗口期。

所以，當年初管理層將今年經濟增長定位為6%以上時，所有人都大跌眼鏡，這種在經濟增長主動踩剎車的動作引發外界很多猜測——

大家都認為國家會收緊貨幣去杠桿，現在來看，這個主動踩剎車就是提前預留空間——一旦房市出現不可控的波動，就要在房地產推動最嚴厲的去金融化政策！

注意，這個提前預留不是從一開始就準備這么干（畢竟在房地產行業推動嚴厲去金融化經濟代價太大），而是管理層根據房地產市場情況發展而針對性制定政策。

然后，因為市場對房價“永遠漲”的信仰一步步逼迫調控政策層層加碼。

2020年6月，疫情結束之后房地產市場就迎來報復性反彈，然后國家就為大型房地產開發商設置了三道紅線——這是從供給端開始降杠桿；

2020年秋冬季，房地產火爆勢頭不減，12月30日銀保監會發布商業銀行房地產貸款集中度管理規定，這是從金融機構卡住往房地產行業放水的額度；

（來源：金融界）

2021年上半年，全國土地拍賣市場異?；鸨?，在土地拍賣價格屢創新高帶動下，全國各地房價再次大幅度上漲，其中深圳房價更是一馬當先充當了全國樓市的領頭羊。

2021年2月8日，深圳率先發布了《關于建立二手房成交參考價格發布機制的通知》，對深圳市3595個小區建立成交參考價格，本來這是一個對樓市降溫的大殺器，但是因為執行力度問題（參考3—4月深圳自查違規經營貸結果），依然沒有讓火爆的深圳樓市降溫。

4月，深房理事件爆發，5月深圳行政系統大調整。這個標桿性事件讓地方政府終于了解了中央控制房價的決心，然后深圳迅速加大了二手房指導價機制的執行力度——

這是第一次在需求端強行去杠桿，深圳二手房交易迅速降溫，然后二手房指導價迅速擴展到房價漲幅較大的13個城市，全國房市交易也急轉直下！

從這個過程可以看出，不管是恒大還是某些地方官員之所以對房地產形勢出現重大誤判，不是他們消息渠道閉塞，也不是對國家調控房地產的決心有誤判。

而是他們有僥幸心理，堅定認為國家調控房地產只是扭轉公眾對房價上漲的預期，不會對房地產實施過于嚴厲的遏制手段。

但是，卻沒料到從2020年下半年到今年上半年房市持續火爆以及房價大幅度上漲逼著國家層層加碼房地產調控政策，最后在房地產行業徹底去金融化！

所謂矯枉必須過正。

現在房地產行業已經到了不實施去金融化就不足以扭轉公眾預期的地步。

恒大決策者恰恰就是對“矯枉必須過正”的前景出現重大誤判。

4  僥幸投機栽跟頭

熟悉我的讀者都應該知道，最近兩年我是看空房地產的。但是，去年年底到今年年初房價短暫的大幅度上漲卻讓我有點打臉的感覺。

今年4月，在一次飯局上聊到房地產，就有一個朋友對我提出一個尖銳的拷問：

“你不是看空房地產嗎？為什么今年全國各地土地交易市場如此火爆？各路資本紛紛砸下重金去搶地塊？土地溢價屢屢創出新高？”

這番拷問讓我無言以對——不是我對房地產的看法出現變化，而是強大的資本用真金白銀投票表達對未來房市看好，讓我覺得用言辭來反駁多少有點蒼白。

正是因為土地交易市場的火爆，民間投資房產的熱情再次被點燃，我身邊就有很多人在那段時間拼命籌集資金去投資樓市，甚至有人加很高的杠桿。

幾個月后這種澎湃的熱情戛然而止。

房地產去金融化其實就是修改了房地產基本的產業邏輯——去掉了杠桿屬性（金融屬性）的房地產不過是一堆磚頭水泥組合的重資產產業而已！

恒大突然曝出生存危機如同給所有投機樓市的資本兜頭淋下一桶冰水，上半年高價拿下的土地現在變成了燙手山芋，而那些加杠桿投資房產的人們更是惶惶不可終日。

恒大是第一個曝出生存危機的房地產開發商，但是絕不會是唯一一個！不出意外，在下半年將有更多的開發商以及更多的炒房客曝出生存危機。

國家這一次下了最大的決心也要扭轉全社會對房價永遠漲的預期。

當然，從5月開始房地產強力去金融化相當于給這個行業踩了急剎車，經濟代價也很大。

從5月到8月，在上游工業產品出廠價格節節攀升的情況下，我們下游消費者產品價格卻在節節下跌。

從5月到8月，我們PPI指數是9.0、8.8、9.0、9.5，而CPI指數則是1.3、1.1、1.0、0.8。

PPI指數與CPI指數嚴重背離，宏觀經濟已經出現明顯的通縮特征。

導致PPI指數與CPI指數嚴重背離的原因很多——

比如我們居民負債率太高，比如經濟復蘇基礎還不牢固，但是有一個原因不可忽視，因為房地產直接關聯一百多個行業，對國民經濟影響太大，這個行業突然踩急剎車，不可避免對經濟會有較大的負面影響。

說白一點，這是資本不講政治強行炒作房市惹的禍。

其實，我們回頭來看，國家對于房地產產業的態度幾年前就是明牌，這個牌面資本清楚，大部分老百姓也很清楚。

過去國家沒有對房地產下重手有復雜的原因——但是這絕不代表國家永遠都不會對房地產下重手。

我們有些企業（資本）總覺得自己與眾不同，雖然對宏觀政策以及房地產產業政策非常了解，但是總有僥幸心理，認為自己可以成為超越常人的例外。

抱著這種僥幸投機心理早晚是會栽大跟頭的——不管是普通投資者，還是資產上萬億的恒大，概莫例外。